Lihatlah Sebelum Melompat Dari Tebing

1. Rencana modal untuk bangunan

2. Peningkatan modal (sejarah masa lalu dan rencana masa depan termasuk perkiraan biaya dan kerangka waktu)

3. Hipotek untuk bangunan (apa syarat/ketentuan/opsi perpanjangan)

4. Perjanjian manajemen (perusahaan yang saat ini memegang kontrak manajemen; biaya/jasa)

5. Survei asbes di ruang publik dan apartemen

6. Membusuknya bingkai jendela di basement dan ruang publik lainnya yang mungkin menjadi pintu masuk bagi hewan pengerat/serangga dan kerusakan air

7. Meteran air/listrik. Biaya untuk setiap tahun harus ditinjau. Apakah biayanya sama dari tahun ke tahun?

Paket Aplikasi. Heads UP (Jalan NAIK)

Ada tiga istilah yang harus diingat oleh setiap calon pembeli koperasi: uang muka, rasio utang terhadap pendapatan, dan likuiditas pasca-penutupan.

• Rintangan Satu: Uang muka adalah bagian tunai awal pembeli membayar penjual dengan jumlah yang tersisa untuk dibiayai oleh bank atau pemberi pinjaman lainnya. Koperasi ingin pemilik memiliki ekuitas di rumah mereka. Uang muka dapat berjalan dari 20-50 persen (tidak universal). Beberapa bangunan berstatus tinggi mungkin menuntut semua pembelian tunai tanpa pembiayaan yang diizinkan.

• Rintangan Dua: Rasio utang terhadap pendapatan. Jumlah hutang bulanan pembeli dibagi dengan pendapatan bulanannya. Bagi banyak koperasi, rasio utang terhadap pendapatan yang diizinkan mencapai 25-30 persen. Banyak dewan juga melihat gambaran keuangan secara keseluruhan. Jika seseorang menggunakan Jaminan Sosial dan hanya menghasilkan $2100 per bulan, tetapi memiliki $10 juta di bank atau investasi, rasio utang terhadap pendapatan mungkin tidak menjadi masalah.

• Rintangan Tiga. Likuiditas setelah penutupan. Jumlah uang yang tersedia untuk calon pembeli setelah melakukan uang muka. Ini dapat mencakup uang tunai di bank, pasar uang dan/atau dana saham, portofolio saham, surat utang negara, sertifikat deposito (dianggap likuid). IRA dan rekening pensiun lainnya tidak dianggap likuid, begitu pula polis asuransi jiwa, saham yang tidak diinvestasikan atau properti pribadi (yaitu, real estat, karya seni).

Aturan praktis – pembeli harus memiliki cukup uang untuk membayar hipotek dan pemeliharaan selama dua tahun jika pendapatannya berakhir karena alasan tertentu, seperti PHK atau sakit.

Dewan terkadang akan menerima likuiditas satu tahun dan satu tahun uang tunai ditempatkan di escrow yang memungkinkan calon pembeli untuk mengumpulkan uang escrow dengan menjual aset likuid sebelumnya dan memberikan ketenangan pikiran kepada dewan.

Beberapa dewan akan memberi tahu pialang dan pembeli tentang persyaratan numerik mereka di muka untuk menghindari waktu dan kesulitan memeriksa orang-orang dengan sedikit peluang untuk diterima. Dewan lainnya tidak memiliki persyaratan mutlak dan membuat penilaian berdasarkan kasus per kasus.

Risiko vs. Imbalan

CoOpLiving.Part5 .2 3 | eTurboNews | eTN — Jorge Royan – royan.com.ar

Semua pembelian membawa risiko. Dalam hal membeli koperasi NYC, banyak faktor yang tidak berada dalam kendali pembeli, termasuk bangunan yang tidak dikelola dengan baik, dewan koperasi yang malas, atau staf bangunan yang tidak terlatih atau tidak memadai. Pemegang saham mungkin harus berurusan dengan penilaian khusus yang tidak terduga yang dikenakan oleh Direksi untuk perbaikan gedung besar yang tidak terduga dan pembayaran pemeliharaan dapat meningkat lebih cepat daripada inflasi. Direksi dapat mengubah sublet atau kebijakan lainnya, membuat sewa apartemen dan/atau kepemilikan hewan peliharaan menjadi tidak mungkin. Menjual apartemen Anda mungkin menjadi tantangan karena penolakan calon pembeli secara sewenang-wenang karena ada anggota Direksi yang menaruh dendam kepada Anda.

Melangkah ke Depan

Anda telah menemukan apartemen impian Anda. Pengacara, akuntan, desainer interior, arsitek, dan keluarga Anda semuanya berada di halaman yang sama. Anda dan pemilik telah mencapai kesepakatan tentang harga jual dan sekarang saatnya untuk menutup.

Saatnya Tutup

Waktu penutupan koperasi di NYC dapat memakan waktu 2-3 bulan sejak kontrak pembelian ditandatangani; namun, di dunia NYATA lamanya waktu yang dibutuhkan untuk menutup dan tergantung pada sejumlah faktor dan mungkin di luar kendali langsung pembeli:

1. Semua pembelian tunai membeli apartemen sponsor. Rencanakan 2-3 bulan (atau kurang) …tetapi,

2. Membeli dari perkebunan dengan pengacara yang tidak berpengalaman – tunda

3. Paket papan co-op mungkin tidak lengkap atau mengandung kesalahan – penundaan

4. Agen pengelola lambat dalam meninjau aplikasi dan menunda pengirimannya ke dewan – tunda

5. Dewan koperasi sedang meninjau banyak penjualan dan mereka bersaing untuk mendapatkan perhatian BOD – penundaan

6. Paket papan yang dikirimkan selama masa liburan – tunda

7. Konflik penjadwalan wawancara (Anda dan Direksi) – penundaan

8. Direksi tidak dapat mengambil keputusan – penundaan

9. Penjual atau pembeli tidak kooperatif – delay

Biaya penutupan

• Biaya pengacara. Mulai dari $1,500-$4,000. Biasanya dibayarkan pada saat penutupan transaksi. Mungkin ada biaya tambahan untuk pengacara bank ($1,000).

• Pajak Rumah. Ambang batas pajak rumah besar di New York City adalah $1,000,000 (tidak mungkin rumah besar dijual dengan harga ini). Secara teknis pajak dianggap sebagai pajak transfer, dibayar oleh pembeli atas properti yang sama dengan atau lebih besar dari $1,000,000. Jumlah pajak bervariasi dan merupakan tingkat kelulusan mulai dari kenaikan 1 persen berdasarkan kisaran harga pembelian hingga maksimum 3.9 persen untuk properti senilai $25,000,000 atau lebih.

• Judul asuransi (Hanya kondominium). Membeli sebuah kondominium dan mendapatkan hipotek memerlukan asuransi judul dan biasanya berjalan 0.45 persen dari harga pembelian. Hal ini diperoleh untuk melindungi pembeli dan pemberi pinjaman terhadap klaim kepemilikan properti sebelum memiliki rumah.

• Rekaman Hipotek Pajak (Hanya kondominium). Ini mengharuskan pembeli untuk membayar 1.8 persen pada jumlah hipotek di bawah $5,000,000 dan 1.925 persen pada jumlah hipotek di atas $500,000. Ini adalah jumlah pinjaman dan bukan harga pembelian. Untuk apartemen rata-rata di Manhattan seharga $2,000,000 dengan uang muka 20 persen, ada biaya 1.925 persen dari jumlah pinjaman $1,600,000 sekitar $30,800 untuk pajak pencatatan hipotek saja.

• Pajak Balik (Koperasi). Ini adalah biaya transfer yang dibayarkan kepada koperasi selama transaksi penjualan apartemen koperasi. Biaya tersebut secara teknis bukan pajak dan karenanya tidak dapat dikurangkan sebagai pajak properti. Jumlah pajak flip dan siapa yang membayarnya (pembeli atau penjual) bervariasi dari koperasi ke koperasi. Informasi umumnya diuraikan dalam sewa kepemilikan bangunan atau co-op oleh undang-undang.

• Biaya tambahan. Biaya hipotek, biaya pengodean ulang, biaya tak terduga, dll.

• Pajak Transfer Negara Bagian New York & NYC (Hanya Kondominium Pengembangan Baru). (sebelumnya.com)

Akhirnya

Ketika kesepakatan akhirnya selesai, pembeli memberi penjual uang mereka. Penjual memberi pembeli akta (untuk kondominium) atau sewa kepemilikan (untuk koperasi) dan semua orang melanjutkan hidup mereka.