Karena harga properti jatuh di seluruh Eropa, kesempatan untuk memiliki rumah liburan di luar negeri mungkin tidak akan pernah lebih baik. Dan dengan sterling berjuang melawan mata uang asing – menyentuh level terendah enam bulan terhadap euro pada hari Kamis – mungkin bijaksana untuk bergerak lebih cepat daripada nanti. Tapi di mana tawar-menawar?
Angka terbaru menunjukkan bahwa favorit lama Prancis dan Spanyol mendapatkan kembali popularitas mereka dengan pembeli rumah liburan. Tetapi gambarannya tidak begitu positif bagi investor yang menginginkan pengembalian yang cukup besar atas pembelian mereka, dengan beberapa bekas hotspot Eropa sekarang terlihat sangat dingin.
Menurut perusahaan hipotek luar negeri Conti, 31 persen dari pertanyaan yang diterima sejauh tahun ini adalah tentang properti di Prancis, sementara lebih dari seperlimanya tentang Spanyol. Clare Nessling, direktur di Conti, mengatakan pembeli tetap berpegang pada area yang mereka ketahui dan percayai, dan berpaling dari wilayah yang lebih menantang seperti Bulgaria, Turki, dan Dubai.
Spanyol mempertahankan popularitasnya dengan pembeli rumah liburan Inggris karena harga telah jatuh karena kelebihan pasokan properti di pasar. Dalam beberapa kasus, harga di Costa del Sol telah anjlok hingga 40 persen sejak puncaknya pada 2006/7.
Itu artinya bagi Anda yang selalu bermimpi membeli tempat di bawah terik matahari namun terkendala biaya, kini saatnya untuk melihatnya.
Kelimpahan properti di pasar Spanyol telah menyebabkan satu perusahaan Inggris meluncurkan layanan khusus untuk mencoba dan menemukan pembeli untuk properti "tertekan", biasanya kepemilikan kembali, pengesahan hakim, atau properti yang ditukar sebagian.
Perusahaan properti online, whitehotproperty.co.uk, saat ini memasarkan sekitar 4,000 properti bermasalah di tujuan wisata populer dengan – dalam beberapa kasus – diskon yang cukup besar. Dalam satu contoh, apartemen dupleks dengan empat tempat tidur, dua kamar mandi di Torrevieja telah dikurangi menjadi €118.400 (£102,068), diskon 27 persen dari harga yang diminta.
Demikian pula, vila tiga kamar tidur dengan kolam renang di hotspot wisata seperti Costas dapat dibeli seharga € 400,000. Itu akan menelan biaya sekitar € 650,000 pada puncak pasar tiga tahun lalu.
Stuart Law, kepala eksekutif perusahaan investasi properti internasional Assetz, menempatkan minat pembeli rumah Inggris di Spanyol karena kedekatannya dengan Inggris, iklimnya yang cerah, dan pantai berpasir yang berlimpah.
Penambahan harga properti yang relatif rendah berarti Inggris berada dalam posisi yang baik untuk membeli di Spanyol - selama mereka tidak mengharapkan kenaikan harga tingkat investor. Dengan pasokan yang melebihi permintaan, situasinya tidak menarik bagi pengembang properti profesional yang bergantung pada pengembalian yang solid dalam waktu yang relatif singkat.
Law mengatakan: “Spanyol adalah tempat yang sangat sulit untuk dibeli dari sudut pandang investasi, terutama jika Anda ingin menutupi semua biaya Anda dengan sewa. Kelebihan pasokan berdampak pada pasar sewa dan nilai tukar tidak membantu.
“Jika seseorang telah menetapkan pikiran mereka pada rumah liburan yang tidak akan mereka sewakan, maka Spanyol adalah ideal, dan masalah yang akan menyebabkan masalah bagi investor adalah apa yang membantu mendorong harga turun. Ada banyak pilihan, dan juga beberapa harga yang sangat bagus.”
Namun, meskipun Spanyol mungkin memiliki banyak daya tarik, pasar properti kontinental Eropa secara keseluruhan belum pulih. Belanda, Denmark, Slovenia, dan Slovakia semuanya mengalami penurunan harga rumah dua digit selama kuartal kedua tahun ini.
Tapi cerita horor terkemuka adalah Bulgaria. Bekas hotspot di Balkan sekarang menjadi area terlarang bagi pemberi pinjaman dan pembeli, dengan data pendaftaran tanahnya menunjukkan bahwa transaksi real estat turun sebesar 35 persen tahun-ke-tahun pada paruh pertama 2009.
Harga tanah di daerah Laut Hitam yang sebelumnya modis turun rata-rata 40 persen dalam delapan bulan pertama tahun 2009 dibandingkan dengan periode yang sama tahun 2008, menurut Federasi Real Estat Internasional di Bulgaria. Semua kota besar dan resor tepi laut Bulgaria, termasuk Sofia, Varna dan Samokov, serta resor musim dingin Borovets, dilaporkan jatuh di wilayah tersebut sebesar 50 persen selama periode yang sama.
Stuart Law memperingatkan orang Inggris untuk menghindari Bulgaria dengan cara apa pun. Dia berkata: “Ini sangat mengerikan; di mana bagian bawah pasar? Pertanyaan kami selalu 'mengapa Anda repot-repot?' Ada begitu banyak tempat yang lebih baik, lebih dekat, lebih baik atau sama murahnya. Membandingkan Spanyol dengan Bulgaria… tidak ada pilihan lain. Spanyol mencentang hampir setiap kotak dan jauh lebih dekat dan lebih mudah?”
Dia menyarankan bahwa jika pembeli rumah liburan potensial ingin melangkah lebih jauh, mereka harus mempertimbangkan AS, di mana beberapa penawaran dapat ditemukan. “Siapa pun yang pernah bercita-cita untuk memiliki rumah liburan di Florida dan belum melihat baru-baru ini akan benar-benar terkejut dengan apa yang bisa mereka dapatkan. Kami telah melihat townhouse Orlando di resor utama seharga €50,000-€70,000.”
Salah satu alasan banyak yang menghindari Eropa saat ini adalah keadaan pound. Selama dua tahun terakhir telah terjadi volatilitas yang belum pernah terjadi sebelumnya di pasar mata uang, dengan nilai sterling berfluktuasi lebih dari 30 persen terhadap euro. Pound saat ini membeli sekitar €1.1, dengan banyak analis mata uang memprediksi bahwa paritas akan segera terjadi.
Stephen Hughes, direktur Foreign Currency Direct, khawatir sterling akan “runtuh”. Dia berpendapat bahwa pedagang mata uang menyetujui satu hal: "sterling kemungkinan akan jatuh dengan cepat dan jauh."
Dengan kemungkinan jatuh lebih lanjut, apa yang harus dilakukan pembeli rumah Eropa yang sudah ada atau potensial untuk melindungi diri mereka sendiri? Mark Bodega, direktur di broker mata uang HiFX, merekomendasikan bahwa orang yang ingin membeli di luar negeri harus mempertimbangkan "kontak ke depan". “Ini memungkinkan Anda untuk membeli mata uang sekarang dan membayarnya nanti,” jelasnya. “Anda harus membayar deposit 10 persen sekarang dan saldo 90 persen pada saat jatuh tempo kontrak, tetapi ini memungkinkan klien untuk mengunci nilai tukar hingga satu tahun.”
Julian Cunningham, dari agen real internasional Knight Frank, menyarankan penjual Inggris di benua itu untuk mengurangi harga yang diminta. Dia mengatakan: “Vendor yang cerdas memberikan keuntungan mata uang apa pun kepada pembeli potensial dalam bentuk harga permintaan yang dikurangi. Tetapi tanpa memberikan persentase tertentu dari keuntungan itu kepada pembeli potensial, itu membuat jauh lebih sulit untuk melakukan kesepakatan. ”
Rumah liburan surga: Mengapa Prancis tetap nomor satu
Tidak sulit untuk melihat mengapa Prancis tetap menjadi pilihan paling populer bagi orang Inggris. Mudah diakses melalui jalan darat, kereta api, dan udara, pembeli potensial tidak hanya bergantung pada maskapai murah. Harga rumah tetap tangguh di Prancis dibandingkan dengan Inggris, dan pendanaan hipotek sebagian besar juga lebih menarik.
Nessling mengatakan: “Di Prancis, pemberi pinjaman selalu sedikit lebih berhati-hati. Mereka tentu saja tidak mengambil pandangan ekstrem seperti yang dilakukan sebagian besar pemberi pinjaman di Inggris. Sepanjang krisis kredit, kami masih bisa mendapatkan 100 persen hipotek di Prancis untuk pinjaman di atas €250,000.”
Lebih dari empat perlima hipotek di Prancis adalah tetap dan sebagian besar dari semua hipotek baru diperbaiki setidaknya selama satu tahun. Strategi pinjaman ini adalah alasan lain mengapa pasar properti Prancis, secara keseluruhan, berkinerja lebih baik daripada di Inggris.
Meskipun periode penurunan harga rumah di negara itu tahun lalu, harga di Prancis sebenarnya meningkat sebesar 3.9 persen pada kuartal kedua tahun ini, menurut Asosiasi Agen Real Estat Nasional Prancis.
Stuart Law, kepala eksekutif perusahaan investasi properti internasional Assetz, setuju bahwa pemberi pinjaman hipotek di Prancis telah mempertahankan kriteria mereka sebagian besar tidak berubah, dengan alasan bahwa karena mereka meminjamkan berdasarkan keterjangkauan, lonjakan harga yang tidak berkelanjutan di Prancis telah dicegah. Dia mengatakan: "Di Prancis Selatan harga hampir tidak bergoyang karena bank tidak berpikir mereka memiliki risiko besar di sana."
