Sebelumnya bernama Federal National Mortgage Association atau FNMA, Fannie Mae didirikan pada tahun 1938. Tujuan awalnya adalah untuk merangsang industri perumahan setelah Depresi Hebat. Ini juga menciptakan pasar sekunder pertama untuk pinjaman hipotek perumahan. Pada tahun 1968, Fannie Mae menjadi perusahaan swasta, pemegang saham-pemilik, dan diatur oleh pemerintah yang sahamnya diperdagangkan di Bursa Efek New York.
Fannie Mae terus mengalirkan modal murah ke hipotek di seluruh negeri dan tidak meminjamkan langsung ke pembeli rumah; melainkan melakukan bisnis dengan pemberi pinjaman untuk memastikan mereka tidak kehabisan dana hipotek. Fannie Mae memberikan pembangun besar dan perusahaan real estate komitmen master dalam jumlah $25 juta dan lebih untuk dana hingga 12 bulan sebelumnya.
Seperti yang terlihat di pasar akhir-akhir ini, baik Fannie Mae maupun Freddie Mac mengalami masalah. Dalam beberapa minggu terakhir, pemerintah memutuskan untuk menempatkan Fannie Mae di konservatori untuk menyediakan likuiditas bagi asosiasi pada saat tekanan yang belum pernah terjadi sebelumnya. Yang lebih penting lagi, pemerintah mengatasi masalah permodalan, perbendaharaan dan regulator Fannie, Badan Pembiayaan Perumahan Federal yang setuju untuk membuat perjanjian pembelian saham preferen untuk mendanai hingga $100 miliar dari setiap entitas yang disebutkan di atas, menurut Kenneth Bacon, wakil eksekutif presiden Perumahan dan Pengembangan Komunitas untuk Fannie Mae.
“Karena kami telah mengalami banyak kerugian, investor yang memiliki utang pada sekuritas berbasis hipotek, akan merasa yakin dengan modal yang tersedia dan daya tahan lembaga kami. Langkah kedua yang mereka ambil adalah menciptakan fasilitas pinjaman baru yang terjamin tidak hanya untuk Fannie Mae dan Freddie Mac, tetapi juga untuk Sistem Bank Pinjaman Rumah Federal, karena pemerintah khawatir jika lembaga tersebut mengeluarkan utang, dan pasar utang meluap, kami tidak dapat mengakses pendanaan lagi,” kata Bacon, menjelaskan bahwa karena kejadian ini, Fannie Mae kini memiliki sumber modal, likuiditas yang terjamin, dan janji dari pemerintah untuk membeli sekuritas berbasis hipotek mereka, dari waktu ke waktu, jika agensi akan memberikan harga yang tepat di pasar.
Sejak pemerintah memberikan dana, sekarang telah diputuskan untuk memiliki kendali manajerial atas Fannie Mae. Bagi investor, ini berarti agensi sangat berperan dalam bisnis, kata Bacon. “Kami ingin melihat portofolio kami tumbuh tahun ini. Lebih penting lagi, bagaimana pasar bereaksi, memperketat spread pada utang kita adalah kuncinya. Kami dapat menghemat $7 miliar utang dengan penerbitan, kelebihan berlangganan menjadi $9 miliar — penawaran terbesar yang pernah kami lakukan. Indikasi awal mengatakan ini berhasil,” kata Wakil Presiden Fannie Mae.
Menurut asosiasi bankir hipotek, tingkat tunggakan rumah keluarga tunggal mencapai 64 persen dari seluruh pinjaman yang belum dibayar pada akhir Juni 2008, naik 129 poin dari tahun lalu. Pinjaman penyitaan tahun ini mencapai 2.75 persen, dua kali lipat dibandingkan tahun lalu. Tingkat penyitaan satu keluarga di Fannie Mae lebih rendah yaitu 1.36 persen pada akhir kuartal kedua, namun angka tersebut masih dua kali lipat dibandingkan tahun lalu. “Jelas pasar sedang dalam masalah. Awalnya kami memperkirakan harga akan turun sebesar 7 hingga 9 persen, namun setelah beberapa tindak lanjut, kami melihat kisaran harga di atas naik menjadi 15 hingga 19 persen. Jika hal ini terjadi, kredit mungkin akan dibekukan. Masih banyak yang perlu dilakukan terkait likuiditas dan penjaminan Fannie dilakukan dengan benar. Kita juga melihat bahwa era 'tanpa uang muka atau sedikit uang muka untuk hipotek' telah berakhir. Juga menempatkan risiko berlapis pada pinjaman keluarga tunggal, ketika mereka memiliki pinjaman kedua, atau suku bunga atau hipotek yang dapat disesuaikan saja, dan banyak hal yang tidak dipahami konsumen, sudah ketinggalan zaman,” kata Bacon.
Dia menambahkan mereka akan menghabiskan lebih banyak waktu untuk menyingkirkan penipuan.
Penting juga untuk menjelaskan pasar sewa, sebuah pasar besar yang memiliki utang multi-keluarga sebesar $850 miliar pada akhir tahun 2007. Pemain dominannya adalah sekuritas berbasis hipotek komersial (CMBS) dengan utang multi-keluarga senilai $36 miliar. hipotek dibiayai. Fannie Mae memperkirakan jumlahnya akan kurang dari $2 miliar tahun ini.
“Pasar ini telah jatuh dari muka bumi karena tingkat tunggakan pinjaman multikeluarga CMBS sekitar 120 basis poin; tunggakan portofolio bisnis Fannie Mae senilai $170 miliar hanya 11 basis poin. Meskipun volume keseluruhan meningkat, karena Fannie dan Freddie mendominasi pasar ini, volume kami meningkat. Tahun ini, kami menghasilkan $22 miliar untuk pembiayaan multikeluarga pada paruh pertama tahun ini. Pemain lain seperti Wachovia, Deutsche Bank, Wells Fargo atau PNC, memberikan $18 miliar dari $20 miliar tersebut – mereka menganggapnya sebagai model bisnis yang baik; mereka mendapatkan pinjaman dan berbagi risiko dengan kami. Karena terdapat cukup banyak ledakan pasar hipotek komersial, masyarakat menyesuaikan sistem untuk menghindari hal tersebut terjadi,” kata Bacon menyikapi fakta bahwa karena banyak orang yang pernah terkena dampak masalah hipotek komersial di masa lalu, mereka siap menghadapi peristiwa ini. Sedangkan pada pasar keluarga tunggal, masyarakat melonggarkan penjaminan karena masyarakat tidak ingat tahun 1990 ketika peristiwa serupa terjadi. Alasan mengapa tingkat tunggakan begitu rendah adalah karena rata-rata rasio pinjaman terhadap nilai pinjaman baru adalah 67 persen; rasio cakupan pembayaran hutang berada di angka 120. “Dan cara kami melakukan penjaminan di Fannie Mae, kami tidak melihat pada sewa tetapi penagihan masa lalu. Kami sangat konservatif karena program kami dimulai sejak tahun 1980an, menjaga portofolio tetap berjalan,” katanya.
Menilai pasar saat ini, Bacon menilai lowongan pasar multikeluarga di bawah 7 persen. “Kami merasa baik tentang pasar, berpikir bahwa populasi AS masih meningkatkan angka kelahiran dan imigrasi. Fannie Mae melihat profil demografis pindah ke status sewa lebih dan lebih dalam dua tahun ke depan. Kami juga akan melihat banyak orang tua menjual rumah mereka dan menerima untuk pindah di fasilitas hidup mandiri yang memiliki lebih sedikit perawatan dan lebih sedikit masalah keausan bagi mereka seiring bertambahnya usia,” tambahnya.
Yang paling memprihatinkan Fannie Mae adalah pertumbuhan lapangan kerja yang “dipertanyakan” pada saat-saat seperti ini, lebih banyak “kehendak Tuhan” seperti badai, resesi, dan tingkat transaksi (kesenjangan besar antara pembeli dan penjual karena tingkat kapitalisasi yang telah meningkat). sangat rendah antara 6-7 persen yang tidak berkelanjutan). “Kami mulai melihat kebalikannya, yaitu tingkat bunga yang dibatasi lebih rendah dari tingkat utang, membuat perbedaan besar antara sudut pandang pembeli dan penjual mengenai nilai yang terkadang mencapai perbedaan harga sebesar 15 persen karena kesenjangan tersebut. Ada banyak modal ekuitas di luar sana, di negara-negara BRIC (Brasil, Rusia, India, Tiongkok) yang sedang booming, sehingga investor lebih memilih untuk membeli ekuitas di luar negeri dibandingkan dengan yang ditawarkan AS. Makanya investor berpikir dua kali,” ujarnya.
Agak tidak nyata melihat kenakalan yang tinggi di rumah-rumah penduduk. “Tetapi ketika Anda melihat kantor dan apartemen, itu tidak seburuk itu. Intinya, rumah multi-keluarga berkinerja baik tetapi kami berharap untuk melihat pasar yang lebih kecil di mana orang-orang melihat kesamaan untuk tarif batas. Dengan krisis kredit, kami akan melihat suku bunga di luar New York naik hingga 6 hingga 6.5 persen pada akhir tahun,” kata Bacon.
Ada alasan nyata untuk mengkhawatirkan keadaan pasar kredit Amerika. “Tetapi saya yakin, jika membedah pasar, semua pernyataan/generalisasi tersebut tidak sepenuhnya benar. Kita mempunyai pasar keluarga tunggal yang buruk, namun beberapa segmen berjalan baik-baik saja di beberapa wilayah di negara ini. Prinsip-prinsip dasar jangka panjang dalam hal pertumbuhan populasi sudah ada. Ada banyak hal positif yang bisa diambil, termasuk keputusan pemerintah untuk mengambil tindakan tegas dan jelas dalam menangani permasalahan kita. Oleh karena itu, saya yakin akan ada likuiditas yang kuat dalam hipotek perumahan melalui Fannie Mae,” katanya.
Sebagai penutup, Wakil Presiden Fannie Mae berkata, “Saya harap ini memicu sikap yang kita lihat setelah 9/11, karena pada akhirnya, pasar digerakkan oleh emosi orang. Jika orang muram dan negatif, pasar tidak akan pernah menjadi lebih baik. Mudah-mudahan, orang-orang menghidupkan kembali optimisme mereka dalam karakteristik sebenarnya dari pasar Amerika dan mengarahkan orang-orang untuk mundur dan mulai melakukan transaksi.”
